À g., la vue sur l'Arc de Triomphe depuis le futur hôtel The Peninsula Paris situé avenue Kléber. À d., une autre perspective depuis le Fouquet's Barrière sur le haut des Champs-Élysées, principale artère commerciale de la capitale où les marques de luxe se livrent à une concurrence acharnée pour installer leurs enseignes. Enjeu : se trouver au plus près des touristes internationaux, richissimes. (© The Hong-Kong and Shanghai Hotels, Limited – HSH, Peninsula Paris 2014 / Hôtel Fouquet's Barrière 2014)

Philippe Perello : « Paris est une valeur refuge mondiale »

PARIS, 16 AVRIL 2014, LXRV – Dans son édition 2014 du rapport sur la richesse mondiale (The Wealth Report 2014), le cabinet Knight Frank estime à -4% la baisse des prix de l’immobilier résidentiel à Paris pour l’année 2013. Dans un autre document intitulé « Paris Vision 2014 » diffusé par la filiale française qui traite essentiellement d’immobilier d’entreprise, de bureaux, de commerces et de logistique, les auteurs soulignent le tourisme comme facteur déterminant « dans la montée en puissance du haut de gamme et du luxe dans le commerce parisien ». Record établi en 2013 par la « paristocratie » : 20.000 euros de loyer par mètre carré sur les Champs-Élysées.

Rencontré dans ses locaux de la place Vendôme, le patron de Knight Frank en France, Philippe Perello, nous livre son éclairage permettant de mieux comprendre toute la spécificité de cet écosystème parisien évoluant entre mass-market et haut de gamme.

Dans le dernier rapport Knight Frank sur la richesse mondiale, l’immobilier résidentiel parisien est mal noté, figurant en bas de classement avec une décroissance de 4% des prix…
Sans doute l’environnement fiscal, politique, a dissuadé certains acheteurs traditionnels et n’a pas apporté la dynamique nécessaire au marché. Cette tendance est un peu derrière nous et va s’améliorer. L’environnement fiscal et politique est beaucoup plus lisible aujourd’hui. Paris reste une destination numéro un malgré tout pour un certain type de clientèle.

Votre filiale a interrompu l’activité d’immobilier d’habitation de prestige il y a six ans. Cela signifie-t-il que la clientèle française pour ce type de biens était devenue marginale ?
C’est vrai que nous ne couvrons plus le volet habitation. Il est directement piloté par Londres avec son réseau d’agences associées, de partenaires locaux installés sur les hot-spots français, dans les Alpes ou sur la Côte d’Azur, là où il y a une clientèle internationale, qui achète des biens d’exception. Ce qui ne veut pas dire qu’il n’y a plus de riche clientèle française. On peut même être surpris parfois. Lors de l’opération de la reconversion du site de l’ancien hôpital Laennec, dans le VIIe arrondissement de Paris, Altarea-Cogedim qui commercialisait le programme, pensait cibler massivement une clientèle étrangère. Or, à 90%, les acheteurs ont été des Français, une grande majorité d’entre eux habitant déjà le VIIe arrondissement. Donc, il ne faut pas non plus complètement écarter la clientèle nationale.

Certaines transactions ont aussi atteint des montants records à Paris…
Depuis deux ou trois ans, nous observons en effet sur le marché des commerces une véritable flambée des prix. Ce phénomène s’est encore accéléré depuis ces douze derniers mois concernant un nombre très limité d’artères. Ces belles adresses étant les plus recherchées par les enseignes, elles font donc l’objet d’une concurrence acharnée qui a pour effet d’entraîner une augmentation continue des loyers. Et chaque nouvelle négociation établit un nouveau record. C’est le cas des Champs-Élysées où la dernière transaction actée est de l’ordre de 20000 euros le mètre carré pondéré pour les numéros pairs, c’est à dire le côté droit de l’avenue quand on la remonte. La prochaine opération dépassera sans doute ce seuil. L’écart avec les numéros impairs est aussi en train de diminuer : la perspective d’une proximité avec Louis Vuitton représente un fort pouvoir d’attraction pour les autres enseignes de luxe. Sur ce trottoir, on atteindrait peut-être aujourd’hui les 15000 ou 16000 euros du mètre carré pondéré. Par contraste, la situation est très différente sur des emplacements qui seront numéro deux ou trois. Il y a vraiment un creusement des écarts, avec des dynamiques différentes.

Comment s’organise le marché autour de la place Vendôme ?
Historiquement, il y a peu de transaction sur la place elle-même. Et s’il devait y en avoir une, elle se rapprocherait de ce que l’on constate sur les Champs-Élysées. En revanche, nous voyons depuis ces dix derniers mois une accélération spectaculaire des valeurs tout autour des rues de la Paix, de Castiglione et Saint Honoré où les loyers en zone A, c’est à dire les dix premiers mètres derrière la vitrine, ont doublé sur la période des vingt-quatre derniers mois.

Arrivez-vous à satisfaire la demande ?
Il n’y a pas de locaux vides en général. Les locataires prêts à partir profitent de cette situation pour vendre leur droit au bail ou leur fonds de commerce à des montants parfois colossaux. À l’occasion d’une cession, les propriétaires peuvent aussi être amenés à augmenter très fortement les loyers. C’est un marché du commerce un peu à l’image du monde actuel avec des grandes enseignes, notamment celles du luxe, qui se développent fortement, veulent contrôler les meilleurs emplacements et disposent des moyens pour les acheter très chers.

Quel est le premier enjeu pour les marques ?
Se trouver au plus près des touristes internationaux, richissimes, qui descendent dans les palaces.

Une capitale comme Paris est-elle à la hauteur de ce flux de visiteurs fortunés ?
Sa capacité à les accueillir convenablement mérite d’être améliorée. Les premières impressions d’un touriste qui débarque à l’aéroport d’Orly ou à la gare du nord ne sont pas forcément formidables. Nous sommes la principale destination touristique mondiale, ce qui veut dire que nous sommes assis sur un tas d’or, mais je n’ai pas le sentiment d’une vraie prise de conscience générale de cet enjeu économique majeur. En France, personne ne connaît le nom du ministre du Tourisme.

L’ouverture d’un nouveau palace, comme l’hôtel The Peninsula Paris au mois d’août prochain avenue Kléber, changera-t-il automatiquement la vie dans son quartier ?
On va voir ce qui va être fait sur le plan commercial, mais cela va forcément créer une vie, un trafic qui n’existait pas pour cette zone de Paris un petit peu calme. À l’inverse, il faut se souvenir aussi que l’installation du Shangri-La n’a pas fondamentalement changé l’environnement immédiat du bas de l’avenue d’Iéna.

Êtes-vous beaucoup consulté pour trouver des lieux susceptibles d’être transformés en hôtels ou en palaces aujourd’hui ?
Oui, il y a en effet une prise de conscience d’un certain déficit hôtelier. On peut donc parler d’un appétit des investisseurs étrangers et français dans ce domaine, qui souhaitent mettre la main sur des actifs, des immeubles, pour les reconfigurer en hôtels, pas uniquement haut de gamme.

Quelle est la première demande des investisseurs aujourd’hui concernant Paris ?
Elle concerne les immeubles de bureaux dans les quartiers d’affaires. Il y a une compétition effrénée pour mettre la main sur des actifs de qualité, sécurisés, avec de bons locataires. Le marché parisien est considéré comme l’un des plus stables et les plus profonds, reposant sur un tissu économique très riche, très varié, ce qui évite d’avoir des fluctuations sur le marché locatif quand les secteurs porteurs sont à la peine. Londres et Francfort sont des marchés plus exposés à la finance, et Bruxelles dépend de l’administration européenne. Pour toutes ces raisons, la capitale française est considérée comme une place sûre, une valeur refuge très stable avec des locataires très diversifiés. Trouver de beaux immeubles commerciaux ou de bureaux est devenu une demande insistante et précise de la part des investisseurs qui ont énormément de liquidités à investir, qu’ils soient étrangers ou Français. Or aujourd’hui à Paris, il y a plus d’argent à investir que d’immeubles à vendre.

Luxe Revue
Propos recueillis par Jérôme Bourgeois
(@JeromBourgeois)



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